借地を返してもらいたい/借地を返せと請求された

 借地の返還をめぐる問題は、その土地を使用したい土地所有者の方と借地人の方の対立が先鋭化しやすく、トラブルに発展するケースも多いものと思われます。
 また、古い借地は、時の流れによって、権利関係が不明確になってしまっている場合も多く、これもトラブルを招く一つの要因となっています。

 借地の返還が問題となる場面は、様々ありますが、大きく分けると、(1)地代不払いや借地権の無断譲渡などの契約違反による解除を原因とするケースと、(2)借地期間が満了し更新を拒絶するケースがあります。

 (1)のケース
 借地人に契約違反があれば、地主から契約を解除することとなりますが、判例上、借地契約については「信頼関係を破壊するに至らない契約違反」の場合には解除をすることができないこととなっています(「信頼関係破壊の法理」)。
 それでは、具体的にはどの程度の契約違反があれば、裁判上、解除が認められるのでしょうか。
 これには決まった基準というものはありませんが、地代不払いに関しては、建物賃貸よりも多額の不払いがなければ解除することは難しいとされています(数カ月の地代滞納では、解除が認められない傾向にあります。)。
 借地権の無断譲渡(借地上の建物の譲渡)に関しては、重大な契約違反ではあるものの、譲渡の経緯などから、未だ信頼関係が破壊されていないと判断される場合もあるようです(なお、借地人は、建物を譲渡しようとするときは、地主の承諾を取る必要があります。地主がどうしても承諾しない場合には、承諾を求める訴訟を提起することとなります。)。
 
 (2)のケース
 裁判所において更新拒絶が認められるには、更新を拒絶する「正当事由」が必要とされています。
 借地借家法上では、この「正当事由」について、①双方の土地使用の必要性、②借地に関する従前の経過、③土地の利用状況、④立退料、を基準とすると定められています(なお、平成4年8月1日以前の借地に関しては、旧借地法が適用されますので、注意が必要です。)。

 裁判においては、これらの基準に則って、個々の事案における事情を主張立証していくこととなります。
 例えば、土地所有者においてどうしてもその土地に住まわなければいけない事情があるとか、以前から借地人が地代を滞納しがちであるとか、建替えの必要性が強いなどの事情を考慮することになります(④の立退料は、これらの事情の補完要素とされています。)。

 借地の返還にかかわるトラブルが生じましたら(またはトラブルが起こりそうでしたら)、どうぞご相談ください。

地代の増額をしたい

 古い借地契約においては、地代が不相当に低額になっているものもあります。
 この場合においては、土地所有者の方は、地代の増額を請求することができます(反対に、地代が不相当に高すぎる場合には、借地権者から減額の請求をすることができます。)。

 この地代の増額に関して、当事者双方で話し合いがまとまればよいのですが、話し合いがつかない場合には、最終的には裁判所手続きで相当な金額を決めていくことになります(手続きとしては、まず調停手続きを行い、そこでもまとまらない場合には、訴訟を提起することとなります。)。

 では、具体的に相当な地代はどのように決定するのでしょうか。
 適正な地代を算定する手法としては、様々な方式がありますが、裁判手続き内で双方の歩み寄りができない場合には、通常、不動産鑑定士に適正な地代の鑑定を依頼し、その結果を証拠とすることになるでしょう。

 なお、増額請求を受けた借地権者としましては、結論が出るまでの間は、ご自身が相当と認める額を支払っていればよいことになっていますが、争いがあるからといって支払を怠ると借地契約を解除されるおそれがあるので注意が必要です。
 
 地代の問題が生じた際には、一度ご相談なさってください。

テナント・入居者が賃料を支払わないので、退去させたい

 入居者が賃料を支払わない場合には、賃料不払いで賃貸契約を解除し、退去を求めることとなります。
 ここで注意が必要なことは、軽微な賃料不払いでは、裁判所では「双方の信頼関係が破壊されていない」として、解除を認めない場合があることです(「信頼関係破壊の法理」)。
 建物賃貸に関しては、概ね2か月分以上の賃料不払いがあれば、既に信頼関係が破壊された、として解除が認められる傾向にあるようです(これもケースバイケースで、2か月分の滞納があってもその他の事情から、未だ信頼関係が破壊されていない、と判断されることもあり得ます)。

 もう一つご留意いただきたいのは、賃料不払いが生じたら、できうる限り早く法的手続きの準備を進めることです。
 賃貸の明け渡しを裁判で行う場合には、かなりの時間と費用がかかります。
 つまり、賃料の滞納者が、任意の交渉で自発的に退去してくれればよいのですが、そうでない場合には、まずは訴訟を提起し「明け渡せ」という判決を取ります。
 判決をとっても退去しない場合には、明渡の強制執行を行う必要があります。

 争いがない訴訟でも、判決を取るまでには数か月を要します。
 そこから強制執行を実行するまでには、判決を取ってからさらに数か月を要すことになります。
 
 そして、強制執行の費用は、いわゆる執行業者に頼んで家財道具などを強制撤去する必要があり、非常にお金がかかります(これもケースバイケースなのですが、マンションの一室でもトータルで100万円近くの費用となることもあります)。
 しかも、滞納者は資産がない場合がほとんどで、滞納家賃や執行にかかった費用を回収することは、困難な場合が多いのです(このことから賃貸をする場合には、保証会社を入れたり、資産のある連帯保証人をとることが重要といえます)。

 以上から、借主に賃料不払いが生じた場合には、できる限り迅速に法的手続きの準備を進めなくてはなりません(時間がかかればかかるほど、賃料相当の損害金が膨らみます)。

 建物賃貸のトラブルは様々です。賃料不払いの他にも、使用目的違反(住居目的建物を商業利用している等)、無断での転貸、無断改築などのトラブルもあるものと思われます。

 建物賃貸に関する問題が生じましたら、一度ご相談ください。

建物を建て替える必要があるので、今の借主には退去してもらいたい

 建物賃貸契約(借家契約)の更新を拒絶したり、期間の定めがない借家契約について解約の申入れをして、明け渡しを求めるには、「正当事由」が必要とされています。
 この「正当事由」は、簡単にいえば、「借主に出て行ってもらうだけの正当な理由」ということになります。
 ですので、建物の賃貸期間が満了しても、この「正当事由」が認められなければ、法的に退去をしてもらうことはできないということになります。
 
 それでは、建物立替えの必要性は、「正当事由」に当たるのでしょうか。
 例えば、その建物が著しく老朽化していて、使用が危険な状態にある程度であれば、「正当事由」は肯定されるものと思われます。
 
 しかし、そこまでいかない程度の、老朽化のため修繕費がかかるだけで立て替えた方が経済的(又は高層化すれば、経済的利益が大きい)という程度ですと、それのみでは、正当事由ありとまでは判断されない傾向にあるようです。

 正当事由の判断要素としては、賃貸人の建物使用の必要性も重視されますので、立て替えたマンションの一室に賃貸人が住まなければいけない事情があるなどの理由が付加されれば、正当事由ありの方向に判断が傾くこともあります。
 しかし、その場合でもある程度の立退料の支払は覚悟する必要があるでしょう。

 退去を求める理由は様々だと思いますので、個々の判断が必要となります。
 建物賃貸のことでお悩みのことがありましたら、どうぞご相談ください。
 

その他

 借地や建物賃貸に関するトラブルは、多岐にわたります。
 上記で述べた以外にも、借地に関しては、承諾料や更新料に関する問題や、建物賃貸に関しては、修繕問題などもございます。

 借地や建物賃貸に関する問題がありましたら、一度ご相談ください。

(弁護士ドットコムの解決事例集もご参照ください。解決事例集のページへ)